正所謂“三十年河?xùn)|三十年河西”，曾有著“萬(wàn)通六君子”光芒支撐的萬(wàn)通地產(chǎn)，而今早已風(fēng)光不再，不僅去年凈利潤(rùn)下滑、今年一季度虧損1888萬(wàn)，還再次收到了上交所的問(wèn)詢函。
4月30日，一則上交所的問(wèn)詢函下發(fā)到萬(wàn)通地產(chǎn)(600246.SH)，要求其補(bǔ)充披露2018年年報(bào)方面一些語(yǔ)焉不詳?shù)膯?wèn)題。并于5月10日前，就上述事項(xiàng)予以說(shuō)明，同時(shí)對(duì)定期報(bào)告作相應(yīng)修訂。
一方面，萬(wàn)通地產(chǎn)極度想要向外界呈現(xiàn)一個(gè)健康的企業(yè)財(cái)務(wù)狀態(tài)，另一方面，上交所卻洞若觀火，將其一層層剝開(kāi)解讀，對(duì)其年報(bào)中的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、資金用途等五大方面合計(jì)13個(gè)小項(xiàng)提出問(wèn)詢。
無(wú)新增土儲(chǔ)地產(chǎn)業(yè)務(wù)萎縮
馮侖曾言萬(wàn)通過(guò)于保守，“該適度踩一點(diǎn)油門(mén)，讓速度加快一點(diǎn)。”然而一步慢，步步慢，萬(wàn)通地產(chǎn)仍在30億至50億元的營(yíng)收區(qū)間浮浮沉沉。
2018年，萬(wàn)通地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收36.45億元，同比增長(zhǎng)10.62%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.27億元，同比下滑8.11%；實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)僅8990萬(wàn)元，同比下滑74.43%。而早在十年前，萬(wàn)通地產(chǎn)就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收48億元。
目前，萬(wàn)通地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊包括房地產(chǎn)銷(xiāo)售、房屋租賃、資產(chǎn)管理。其中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍然是主要收入來(lái)源，2018年貢獻(xiàn)了32億元的營(yíng)收。營(yíng)收大頭來(lái)自杭州邦信開(kāi)發(fā)的杭州萬(wàn)通時(shí)尚公館項(xiàng)目，該項(xiàng)目貢獻(xiàn)了23.08億元，占房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入71.99%。同時(shí)由于存貨重估，其為公司增加非經(jīng)常性損益2.30億元。
樹(shù)大招風(fēng)。問(wèn)詢函中，首先對(duì)此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)周期和存貨公允價(jià)值產(chǎn)生了質(zhì)疑，要求萬(wàn)通地產(chǎn)說(shuō)明是否存在通過(guò)延期結(jié)轉(zhuǎn)調(diào)節(jié)收入的情形。實(shí)際上，杭州萬(wàn)通時(shí)尚公館項(xiàng)目系2014年取得土地，于2017年底竣工并于報(bào)告期內(nèi)確認(rèn)收。
其次，對(duì)萬(wàn)通收購(gòu)杭州邦信的這筆交易產(chǎn)生了疑問(wèn)。去年5月，萬(wàn)通以6500萬(wàn)收購(gòu)聯(lián)營(yíng)企業(yè)杭州邦信10%股權(quán)，持股比例增至59.35%。收購(gòu)前，杭州邦信董事會(huì)由五名董事組成，董事會(huì)決議由三分之二以上多數(shù)通過(guò)方可執(zhí)行，可目前萬(wàn)通僅派出兩位董事，未能形成有效控制。
報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)通地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)10.62%，銷(xiāo)售費(fèi)用大幅減少21.46%。其中，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用314.55萬(wàn)元，同比減少95.18%；中介服務(wù)費(fèi)4600.65萬(wàn)元，同比增加82.44%。收支變動(dòng)差異較大，也引起了上交所對(duì)其銷(xiāo)售模式的注意，要求它說(shuō)明市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)和中介服務(wù)費(fèi)的具體內(nèi)容和變動(dòng)原因。
萬(wàn)通地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被質(zhì)疑的背后，便是尷尬的現(xiàn)金流。截至2018年末，萬(wàn)通地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流3.31億元，同比下跌66.34%，總資產(chǎn)130.39億元，總負(fù)債53.59億元，資產(chǎn)負(fù)債率41.22%。
現(xiàn)金流缺乏背后，卻又是停滯增長(zhǎng)的土地儲(chǔ)備和收縮的房地產(chǎn)。目前，萬(wàn)通地產(chǎn)僅河北省廊坊市香河縣(運(yùn)河國(guó)際生態(tài)城二期)一處，持有待開(kāi)發(fā)土地面積29.28萬(wàn)平方米。據(jù)了解，2018年度，萬(wàn)通無(wú)新增土地儲(chǔ)備，上一次拿地還是2014年，2015年之后幾乎陷于停滯。
今年3月，萬(wàn)通地產(chǎn)出售了公司唯一土地儲(chǔ)備香河項(xiàng)目公司，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)明顯萎縮。此外，公司在報(bào)告期內(nèi)將20.11億元存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)。
轉(zhuǎn)型接連失敗不斷新增大額貸款
曾經(jīng)的萬(wàn)通有多風(fēng)光呢？1990年代創(chuàng)立于海南的萬(wàn)通，曾是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化誕生的象征之一，在2003年年底，這家公司資本金和營(yíng)收都雙雙進(jìn)入過(guò)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的前十。
此后，萬(wàn)通轉(zhuǎn)型動(dòng)作頻繁，沒(méi)有聚焦、思路發(fā)散，皆以失敗告終。2015年，馮侖作別萬(wàn)通地產(chǎn)，嘉華控股實(shí)控人王憶會(huì)接手萬(wàn)通地產(chǎn)。嘉華系上臺(tái)后，嘗試面向地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和地產(chǎn)金融服務(wù)方向的第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。
去年7月，萬(wàn)通地產(chǎn)宣布擬以31.7億元價(jià)格現(xiàn)金收購(gòu)星恒電源78.284%股權(quán)，同樣也收到了上交所的問(wèn)詢函。并于當(dāng)年12月，萬(wàn)通地產(chǎn)宣布收購(gòu)終止，意味其“去地產(chǎn)化”來(lái)搞新能源的計(jì)劃失敗。
雖然交易終止，交易對(duì)方尚有2億保證金未返還，距離約定還款時(shí)間不足兩個(gè)月。上交所要求萬(wàn)通地產(chǎn)披露與對(duì)方溝通還款事宜，資金占用費(fèi)金額，以及具體還款保障措施。
轉(zhuǎn)型伴隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮，但是萬(wàn)通地產(chǎn)仍在不斷新增大額貸款。年報(bào)顯示，公司長(zhǎng)期借款為23.33億元，同比增長(zhǎng)106%，主要是新增貸款導(dǎo)致；另外，共有37.60億元投資性房地產(chǎn)用于抵押貸款。用于抵押貸款的資產(chǎn)金額明顯高于借款規(guī)模，難免引發(fā)上交所的懷疑。
此外，上交所同時(shí)留意到了萬(wàn)通地產(chǎn)的利息收入。年報(bào)顯示，公司貨幣資金連續(xù)兩年出現(xiàn)下滑，利息收入同比大幅增長(zhǎng)41.48%，達(dá)到2871.09萬(wàn)元。要求公司補(bǔ)充說(shuō)明貨幣資金減少而利息收入增長(zhǎng)的原因。
今年2月，王憶會(huì)引入戰(zhàn)略投資者，將所持10%股份轉(zhuǎn)讓給物流地產(chǎn)巨頭普洛斯，普洛斯成為萬(wàn)通地產(chǎn)第三大股東。不過(guò)，對(duì)于轉(zhuǎn)型迷茫的萬(wàn)通而言，能否重塑輝煌仍是未知。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓背后，是萬(wàn)通水深火熱的處境，其持有上市公司股份基本全部處于質(zhì)押狀態(tài)。截至2018年三季度末，累計(jì)質(zhì)押的股份分別占嘉華控股和萬(wàn)通控股的99.99%、81.94%，且部分股權(quán)質(zhì)押融資即將到期，面臨較大的還款壓力。
在2月份的亞布力中國(guó)企業(yè)論壇上，馮侖笑談房地產(chǎn)一直是春天之時(shí)，曾被他寄托于夢(mèng)想、而今與其漸行漸遠(yuǎn)的萬(wàn)通地產(chǎn)，卻在轉(zhuǎn)型中不斷掙扎，而對(duì)于上交所的問(wèn)詢，萬(wàn)通地產(chǎn)可能還需要花點(diǎn)心思來(lái)回復(fù)種種疑問(wèn)。