央行行長潘功勝談房地產(chǎn)：調(diào)整已出現(xiàn)積極跡象，金融外溢風(fēng)險可控
來源：財經(jīng)五月花 作者： 發(fā)布時間：2023-11-29 15:01:58
來源：財經(jīng)五月花
摘 要：潘功勝表示，雖然此前房地產(chǎn)市場有所承壓，但目前已看到了積極發(fā)展跡象。前三季度，在中國房地產(chǎn)市場，新房銷售下降趨勢有所收窄，二手房市場熱度則有所上升。
文|康愷 發(fā)自中國香港
“調(diào)整中的中國房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)積極發(fā)展跡象，對金融體系外溢影響總體可控。”11月28日，中國人民銀行（下稱“中國央行”）行長潘功勝在香港金融管理局—國際清算銀行高級別會議上表示。
在他看來，在快速發(fā)展幾十年后，中國房地產(chǎn)市場進入轉(zhuǎn)型期。雖然此前房地產(chǎn)市場有所承壓，但目前已看到了積極發(fā)展跡象。前三季度，在中國房地產(chǎn)市場，新房銷售下降趨勢有所收窄，二手房市場熱度則有所上升。
房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)占中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）近四分之一，該行業(yè)的變動“牽一發(fā)而動全身”。如果地產(chǎn)商違約，將沖擊銀行的資產(chǎn)負(fù)債表及地方政府稅收，并使居民財富縮水，由此引發(fā)金融風(fēng)險。
潘功勝表示，長期來看，房地產(chǎn)市場的調(diào)整對于中國經(jīng)濟增長和可持續(xù)發(fā)展是有益的，但短期內(nèi)應(yīng)當(dāng)防止溢出性風(fēng)險。對此，中國央行已采取了一系列措施，包括降低首付比例，降低房貸利率，鼓勵商業(yè)銀行和借貸者去商談更優(yōu)惠的利率，提供金融支持保交樓等。
他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場調(diào)整對金融體系的外溢影響總體可控，“中國央行一直遵循非常審慎的借貸政策。目前，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款余額的23%，其中約80%為個人住房貸款。”
對于中國經(jīng)濟的另一風(fēng)險——地方債問題，潘功勝表示，中國政府的整體債務(wù)在國際水平中處于中低位。“對有債務(wù)問題的地方政府，將限制其新增貸款，嚴(yán)格控制其借貸行為；鼓勵這些地方政府出售資產(chǎn)還債；要讓金融機構(gòu)與地方政府按照市場規(guī)則進行協(xié)商等等。”他表示，未來一些欠發(fā)達(dá)省份的債務(wù)問題將會逐步得到解決。
潘功勝認(rèn)為，中國經(jīng)濟持續(xù)恢復(fù)向好、總體回升的態(tài)勢更趨明顯，預(yù)計全年能夠順利實現(xiàn)5%的經(jīng)濟增長目標(biāo)。
（中國人民銀行行長潘功勝在香港金融管理局—國際清算銀行高級別會議上演講，圖片來源：《財經(jīng)》記者現(xiàn)場拍攝）（中國人民銀行行長潘功勝在香港金融管理局—國際清算銀行高級別會議上演講，圖片來源：《財經(jīng)》記者現(xiàn)場拍攝）
房地產(chǎn)調(diào)整呈現(xiàn)積極信號
潘功勝表示，中國房地產(chǎn)市場正進入調(diào)整期。首先，居民對新房需求有所下降，正將視線轉(zhuǎn)向二手房。不僅如此，租賃需求也有所增加；另一方面，房地產(chǎn)市場在不同城市間呈分化趨勢。一、二線城市房價將持續(xù)穩(wěn)定，三、四線城市房價將有所下降。
他表示，雖然中國房地產(chǎn)市場正在調(diào)整，但目前已看到了積極發(fā)展跡象。前三季度，在中國房地產(chǎn)市場，新房銷售下降趨勢有所收窄，二手房市場熱度則有所上升。
第三方研究機構(gòu)克而瑞發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，10月單月，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額4066.9億元，與2022年同期相比，雖有所下降，但環(huán)比表現(xiàn)則有約0.6%的上漲。
潘功勝引用標(biāo)普信評報告稱，中國房地產(chǎn)市場的情緒和價格都開始呈現(xiàn)正?；内厔?，該報告預(yù)計房地產(chǎn)市場即將觸底。
11月27日，標(biāo)普信評發(fā)布題為《筑底與新平衡：2024年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用趨勢展望》報告。該機構(gòu)認(rèn)為，2024年仍是房地產(chǎn)銷售的筑底之年，但市場也不會再度大幅下跌，預(yù)計全年商品房銷售額同比下降5%左右。
潘功勝表示，長期來看，房地產(chǎn)市場調(diào)整對中國經(jīng)濟增長和可持續(xù)發(fā)展是有益的，短期內(nèi)應(yīng)當(dāng)防止其溢出性風(fēng)險。
“對此，我們采取了一系列措施，包括降低首付比例，降低房貸利率，鼓勵商業(yè)銀行和借貸者去商談更優(yōu)惠的利率，提供金融支持保交樓，向地方政府提供資金支持，向低收入人群提供公租房，也鼓勵金融機構(gòu)支持房地產(chǎn)商進行債務(wù)重組、支持房地產(chǎn)市場并購。”他說。
實際上，潘功勝在11月中上旬接受采訪時便表示：“8月，我們把存量房的貸款利率調(diào)降下來，讓商業(yè)銀行和借款人之間相互協(xié)商，調(diào)降的幅度平均大概是0.8個百分點。我們也算了一下，5000萬戶家庭，大概1.5億人，每年家庭節(jié)省的利息支出大概是1700億。同時，我們密切關(guān)注一些領(lǐng)域的金融風(fēng)險。總體看，房地產(chǎn)金融風(fēng)險可控。長期看，居民家庭改善性住房需求較大，可以為房地產(chǎn)市場和行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。”
房地產(chǎn)金融外溢風(fēng)險可控
房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)鏈較長，且與金融市場息息相關(guān)。一方面，居民在購房時大多會向銀行借貸，如果居民無法按時還貸，銀行壞賬將因此增加。另一方面，地產(chǎn)商同樣也向銀行舉債融資。非一線城市的房價承壓，地產(chǎn)商存在償債風(fēng)險。在此背景下，房地產(chǎn)債權(quán)人或受違約沖擊，地方政府的稅收亦將受到影響。
Wind（萬得）數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，A+H股虧損房企數(shù)量達(dá)72家。標(biāo)普全球評級數(shù)據(jù)顯示，2021年-2022年期間，房地產(chǎn)行業(yè)的債券違約總額約為810億美元。
對此，潘功勝表示，房地產(chǎn)市場調(diào)整對金融體系的外溢影響總體可控。他表示，中國央行一直遵循非常審慎的借貸政策。目前，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款余額的23%，其中約80%為個人住房貸款。
11月8日，潘功勝在2023金融街論壇年會上發(fā)表講話時亦表達(dá)了相似觀點。“行業(yè)發(fā)展長周期繁榮背景下，部分房地產(chǎn)企業(yè)長期‘高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)’經(jīng)營，資產(chǎn)負(fù)債快速擴張，疊加房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化、疫情沖擊等，以恒大為代表的企業(yè)風(fēng)險顯性化并向行業(yè)擴散。”他說道。
他進一步稱，近三年來，按照黨中央、國務(wù)院部署，行業(yè)主管部門和地方政府采取了多項措施，金融部門配合從供需兩端綜合施策，改善行業(yè)融資性和經(jīng)營性現(xiàn)金流，優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，包括出臺“金融16條”，設(shè)立保交樓專項借款，調(diào)整首付比、按揭貸款利率等宏觀審慎金融政策。隨著經(jīng)濟回升向好，加上房地產(chǎn)政策效果顯現(xiàn)以及市場的自身修復(fù)，8月以來，房地產(chǎn)市場成交總體改善。
（中國人民銀行行長潘功勝在香港金融管理局—國際清算銀行高級別會議上演講。圖片來源：《財經(jīng)》記者現(xiàn)場拍攝）（中國人民銀行行長潘功勝在香港金融管理局—國際清算銀行高級別會議上演講。圖片來源：《財經(jīng)》記者現(xiàn)場拍攝）
分析中國經(jīng)濟要注意兩個視角
對于中國經(jīng)濟增速，潘功勝表示，前三季度，中國GDP同比增長5.2%，預(yù)計全年能夠順利實現(xiàn)5%的經(jīng)濟增長目標(biāo)。近期，國際貨幣基金組織將中國今年經(jīng)濟增長預(yù)測上調(diào)至5.4%，這個增速在全球主要經(jīng)濟體中保持領(lǐng)先。
從GDP的主要組成部分看，消費對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率持續(xù)上升，服務(wù)業(yè)表現(xiàn)良好。10月，社會消費品零售總額繼續(xù)反彈，同比增長7.6%。投資方面，今年1-10月，制造業(yè)投資同比增長6.2%，扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資的民間項目投資同比增長9.1%，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資持續(xù)較快增長，同比增長11%。外貿(mào)方面，10月，以人民幣計價的進出口額止跌回升，同比增長約1%。反映實物量的進出口貨運量保持10%左右的增長。
潘功勝特別提及，分析中國經(jīng)濟需要注意兩個視角。一是當(dāng)前中國的GDP總量已超120萬億元人民幣，約合18萬億美元。龐大的基數(shù)決定了中國經(jīng)濟很難像此前那樣維持每年8%-10%的高速增長。
二是中國正在經(jīng)歷經(jīng)濟增長模式的轉(zhuǎn)型。傳統(tǒng)增長模式過度依賴基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資，也許短期內(nèi)能實現(xiàn)更高增速，但也會固化結(jié)構(gòu)性矛盾，損害增長的可持續(xù)性。高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展更加重要，我們必須更加關(guān)注經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，培育新的增長點。這是我們必須要經(jīng)歷的轉(zhuǎn)型之路。
在貨幣政策方面，潘功勝表示，今年以來，中國人民銀行綜合運用多種政策工具，包括下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，降低政策利率，帶動貸款報價利率（LPR）等市場利率下行等。
上述舉措為高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造了良好的貨幣金融環(huán)境。10月，廣義貨幣（M2）和社會融資規(guī)模存量同比分別增長10.3%和9.3%。9月，企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.8%，處于歷史最低水平。
同時，中國央行還發(fā)揮好結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具作用，加大對小微企業(yè)、綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新等重點領(lǐng)域的支持力度。數(shù)據(jù)顯示，三季度末，結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具余額約7萬億元，約占中國人民銀行資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模的15%。
對于中國地方政府債務(wù)問題，潘功勝表示，中國政府的整體債務(wù)在國際水平中處于中低位，到2022年底，中國政府的債務(wù)余額約為60萬億元人民幣，約為當(dāng)年國民生產(chǎn)總值的50%，中央政府債務(wù)率約為21%，處在相對較低水平。即使按照國際清算銀行（BIS）數(shù)據(jù)，我國政府總債務(wù)率約為78%，而G20國家約為94%、新興市場平均值約為65%。
?。ㄗ髡邽椤敦斀?jīng)》記者）
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摘 要：潘功勝表示，雖然此前房地產(chǎn)市場有所承壓，但目前已看到了積極發(fā)展跡象。前三季度，在中國房地產(chǎn)市場，新房銷售下降趨勢有所收窄，二手房市場熱度則有所上升。
文|康愷 發(fā)自中國香港
“調(diào)整中的中國房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)積極發(fā)展跡象，對金融體系外溢影響總體可控。”11月28日，中國人民銀行（下稱“中國央行”）行長潘功勝在香港金融管理局—國際清算銀行高級別會議上表示。
在他看來，在快速發(fā)展幾十年后，中國房地產(chǎn)市場進入轉(zhuǎn)型期。雖然此前房地產(chǎn)市場有所承壓，但目前已看到了積極發(fā)展跡象。前三季度，在中國房地產(chǎn)市場，新房銷售下降趨勢有所收窄，二手房市場熱度則有所上升。
房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)占中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）近四分之一，該行業(yè)的變動“牽一發(fā)而動全身”。如果地產(chǎn)商違約，將沖擊銀行的資產(chǎn)負(fù)債表及地方政府稅收，并使居民財富縮水，由此引發(fā)金融風(fēng)險。
潘功勝表示，長期來看，房地產(chǎn)市場的調(diào)整對于中國經(jīng)濟增長和可持續(xù)發(fā)展是有益的，但短期內(nèi)應(yīng)當(dāng)防止溢出性風(fēng)險。對此，中國央行已采取了一系列措施，包括降低首付比例，降低房貸利率，鼓勵商業(yè)銀行和借貸者去商談更優(yōu)惠的利率，提供金融支持保交樓等。
他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場調(diào)整對金融體系的外溢影響總體可控，“中國央行一直遵循非常審慎的借貸政策。目前，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款余額的23%，其中約80%為個人住房貸款。”
對于中國經(jīng)濟的另一風(fēng)險——地方債問題，潘功勝表示，中國政府的整體債務(wù)在國際水平中處于中低位。“對有債務(wù)問題的地方政府，將限制其新增貸款，嚴(yán)格控制其借貸行為；鼓勵這些地方政府出售資產(chǎn)還債；要讓金融機構(gòu)與地方政府按照市場規(guī)則進行協(xié)商等等。”他表示，未來一些欠發(fā)達(dá)省份的債務(wù)問題將會逐步得到解決。
潘功勝認(rèn)為，中國經(jīng)濟持續(xù)恢復(fù)向好、總體回升的態(tài)勢更趨明顯，預(yù)計全年能夠順利實現(xiàn)5%的經(jīng)濟增長目標(biāo)。
（中國人民銀行行長潘功勝在香港金融管理局—國際清算銀行高級別會議上演講，圖片來源：《財經(jīng)》記者現(xiàn)場拍攝）（中國人民銀行行長潘功勝在香港金融管理局—國際清算銀行高級別會議上演講，圖片來源：《財經(jīng)》記者現(xiàn)場拍攝）
房地產(chǎn)調(diào)整呈現(xiàn)積極信號
潘功勝表示，中國房地產(chǎn)市場正進入調(diào)整期。首先，居民對新房需求有所下降，正將視線轉(zhuǎn)向二手房。不僅如此，租賃需求也有所增加；另一方面，房地產(chǎn)市場在不同城市間呈分化趨勢。一、二線城市房價將持續(xù)穩(wěn)定，三、四線城市房價將有所下降。
他表示，雖然中國房地產(chǎn)市場正在調(diào)整，但目前已看到了積極發(fā)展跡象。前三季度，在中國房地產(chǎn)市場，新房銷售下降趨勢有所收窄，二手房市場熱度則有所上升。
第三方研究機構(gòu)克而瑞發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，10月單月，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額4066.9億元，與2022年同期相比，雖有所下降，但環(huán)比表現(xiàn)則有約0.6%的上漲。
潘功勝引用標(biāo)普信評報告稱，中國房地產(chǎn)市場的情緒和價格都開始呈現(xiàn)正?；内厔?，該報告預(yù)計房地產(chǎn)市場即將觸底。
11月27日，標(biāo)普信評發(fā)布題為《筑底與新平衡：2024年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用趨勢展望》報告。該機構(gòu)認(rèn)為，2024年仍是房地產(chǎn)銷售的筑底之年，但市場也不會再度大幅下跌，預(yù)計全年商品房銷售額同比下降5%左右。
潘功勝表示，長期來看，房地產(chǎn)市場調(diào)整對中國經(jīng)濟增長和可持續(xù)發(fā)展是有益的，短期內(nèi)應(yīng)當(dāng)防止其溢出性風(fēng)險。
“對此，我們采取了一系列措施，包括降低首付比例，降低房貸利率，鼓勵商業(yè)銀行和借貸者去商談更優(yōu)惠的利率，提供金融支持保交樓，向地方政府提供資金支持，向低收入人群提供公租房，也鼓勵金融機構(gòu)支持房地產(chǎn)商進行債務(wù)重組、支持房地產(chǎn)市場并購。”他說。
實際上，潘功勝在11月中上旬接受采訪時便表示：“8月，我們把存量房的貸款利率調(diào)降下來，讓商業(yè)銀行和借款人之間相互協(xié)商，調(diào)降的幅度平均大概是0.8個百分點。我們也算了一下，5000萬戶家庭，大概1.5億人，每年家庭節(jié)省的利息支出大概是1700億。同時，我們密切關(guān)注一些領(lǐng)域的金融風(fēng)險。總體看，房地產(chǎn)金融風(fēng)險可控。長期看，居民家庭改善性住房需求較大，可以為房地產(chǎn)市場和行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。”
房地產(chǎn)金融外溢風(fēng)險可控
房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)鏈較長，且與金融市場息息相關(guān)。一方面，居民在購房時大多會向銀行借貸，如果居民無法按時還貸，銀行壞賬將因此增加。另一方面，地產(chǎn)商同樣也向銀行舉債融資。非一線城市的房價承壓，地產(chǎn)商存在償債風(fēng)險。在此背景下，房地產(chǎn)債權(quán)人或受違約沖擊，地方政府的稅收亦將受到影響。
Wind（萬得）數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，A+H股虧損房企數(shù)量達(dá)72家。標(biāo)普全球評級數(shù)據(jù)顯示，2021年-2022年期間，房地產(chǎn)行業(yè)的債券違約總額約為810億美元。
對此，潘功勝表示，房地產(chǎn)市場調(diào)整對金融體系的外溢影響總體可控。他表示，中國央行一直遵循非常審慎的借貸政策。目前，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款余額的23%，其中約80%為個人住房貸款。
11月8日，潘功勝在2023金融街論壇年會上發(fā)表講話時亦表達(dá)了相似觀點。“行業(yè)發(fā)展長周期繁榮背景下，部分房地產(chǎn)企業(yè)長期‘高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)’經(jīng)營，資產(chǎn)負(fù)債快速擴張，疊加房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化、疫情沖擊等，以恒大為代表的企業(yè)風(fēng)險顯性化并向行業(yè)擴散。”他說道。
他進一步稱，近三年來，按照黨中央、國務(wù)院部署，行業(yè)主管部門和地方政府采取了多項措施，金融部門配合從供需兩端綜合施策，改善行業(yè)融資性和經(jīng)營性現(xiàn)金流，優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)金融政策，包括出臺“金融16條”，設(shè)立保交樓專項借款，調(diào)整首付比、按揭貸款利率等宏觀審慎金融政策。隨著經(jīng)濟回升向好，加上房地產(chǎn)政策效果顯現(xiàn)以及市場的自身修復(fù)，8月以來，房地產(chǎn)市場成交總體改善。
（中國人民銀行行長潘功勝在香港金融管理局—國際清算銀行高級別會議上演講。圖片來源：《財經(jīng)》記者現(xiàn)場拍攝）（中國人民銀行行長潘功勝在香港金融管理局—國際清算銀行高級別會議上演講。圖片來源：《財經(jīng)》記者現(xiàn)場拍攝）
分析中國經(jīng)濟要注意兩個視角
對于中國經(jīng)濟增速，潘功勝表示，前三季度，中國GDP同比增長5.2%，預(yù)計全年能夠順利實現(xiàn)5%的經(jīng)濟增長目標(biāo)。近期，國際貨幣基金組織將中國今年經(jīng)濟增長預(yù)測上調(diào)至5.4%，這個增速在全球主要經(jīng)濟體中保持領(lǐng)先。
從GDP的主要組成部分看，消費對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率持續(xù)上升，服務(wù)業(yè)表現(xiàn)良好。10月，社會消費品零售總額繼續(xù)反彈，同比增長7.6%。投資方面，今年1-10月，制造業(yè)投資同比增長6.2%，扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資的民間項目投資同比增長9.1%，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資持續(xù)較快增長，同比增長11%。外貿(mào)方面，10月，以人民幣計價的進出口額止跌回升，同比增長約1%。反映實物量的進出口貨運量保持10%左右的增長。
潘功勝特別提及，分析中國經(jīng)濟需要注意兩個視角。一是當(dāng)前中國的GDP總量已超120萬億元人民幣，約合18萬億美元。龐大的基數(shù)決定了中國經(jīng)濟很難像此前那樣維持每年8%-10%的高速增長。
二是中國正在經(jīng)歷經(jīng)濟增長模式的轉(zhuǎn)型。傳統(tǒng)增長模式過度依賴基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資，也許短期內(nèi)能實現(xiàn)更高增速，但也會固化結(jié)構(gòu)性矛盾，損害增長的可持續(xù)性。高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展更加重要，我們必須更加關(guān)注經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，培育新的增長點。這是我們必須要經(jīng)歷的轉(zhuǎn)型之路。
在貨幣政策方面，潘功勝表示，今年以來，中國人民銀行綜合運用多種政策工具，包括下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，降低政策利率，帶動貸款報價利率（LPR）等市場利率下行等。
上述舉措為高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造了良好的貨幣金融環(huán)境。10月，廣義貨幣（M2）和社會融資規(guī)模存量同比分別增長10.3%和9.3%。9月，企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.8%，處于歷史最低水平。
同時，中國央行還發(fā)揮好結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具作用，加大對小微企業(yè)、綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新等重點領(lǐng)域的支持力度。數(shù)據(jù)顯示，三季度末，結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具余額約7萬億元，約占中國人民銀行資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模的15%。
對于中國地方政府債務(wù)問題，潘功勝表示，中國政府的整體債務(wù)在國際水平中處于中低位，到2022年底，中國政府的債務(wù)余額約為60萬億元人民幣，約為當(dāng)年國民生產(chǎn)總值的50%，中央政府債務(wù)率約為21%，處在相對較低水平。即使按照國際清算銀行（BIS）數(shù)據(jù)，我國政府總債務(wù)率約為78%，而G20國家約為94%、新興市場平均值約為65%。
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