這十年里，因為各自利益沖突，鄰里關系變得微妙，業(yè)主、代建方、政府部門多方卷入其中，拉扯出一張復雜的網。更換房產證作為這場長跑的“最后一米”，也是“自拆自建”摸著石頭過河另一個艱難寫照。

9月15日，新京報記者走訪建成一年多的虎踞北路4號5幢。新京報記者 李照 攝9月15日，新京報記者走訪建成一年多的虎踞北路4號5幢。新京報記者 李照 攝
　　文丨新京報記者 李照

　　南京市虎踞北路4號5幢，是一幢簇新的二層小樓?？c米黃拼接的外立面，上下兩排明凈的玻璃窗，反射著藍天綠樹，在鬧市中顯得格外靜謐。

　　這棟小樓承載了一個先行者的角色，它是全國范圍內公開報道的首例由產權人自籌資金進行危房翻建的項目，一度被作為惠民工程宣傳。政府為此成立了工作專班，提供財政支持并指定代建單位，各個環(huán)節(jié)都由業(yè)主參與，通過協商自治唱主角。

　　從2014年被鑒定為危房，產權人申請自籌資金翻建，到2022年5月交房，二十余戶業(yè)主搬入新家——故事到這里卻沒有畫上一個句號。

　　交房一年后，產權證依然未能到手，虎踞北路4號5幢的業(yè)主陷入了新的憂慮。這十年里，因為各自利益沖突，鄰里關系變得微妙，業(yè)主、代建方、政府部門多方卷入其中，拉扯出一張復雜的網。更換房產證作為這場長跑的“最后一米”，也是“自拆自建”摸著石頭過河另一個艱難寫照。

　　遲遲拿不到的產權證

　　9月15日一早，67歲的李小菠和幾位鄰居來到南京市鼓房大廈“反映情況”，鼓樓房產集團有限公司法務部負責人接待了他們，照例把他們引進了會議室。甫一落座，李小菠就直奔主題，虎踞北路4號5幢的產權證仍然沒有下文，距離他們上一次來到這里求助，已經過去了大半個月。

　　虎踞北路4號5幢翻建后，建筑由原來的磚木結構變更為混凝土框架結構，使用年限也有更新，自然需要更換全新的房產證，然而自2022年5月交房以來，業(yè)主們卻一直未取得房產證，以李小菠為首的業(yè)主自發(fā)組織起來，在各個行政管理部門周旋。

虎踞北路4號小區(qū)門口。新京報記者 李照 攝虎踞北路4號小區(qū)門口。新京報記者 李照 攝
　　這棟樓的業(yè)主平均年齡超過60歲，對于房產證他們有各自急迫的原因。李小菠和丈夫常年住在城東，與這套房子相距甚遠，家里有九十歲的老人需要照顧，她打算把這套房子賣出去；210室的小孫子去年上小學，按照學區(qū)原本應該讀赤壁路小學，卻因為房產證更換耽誤了過戶，導致孩子統分到另一所差一點的學校；年老的業(yè)主顧慮更深，從申請到批復到建房這些年，樓里已有幾名老人去世，沒有房產證，他們擔心遺囑過戶是個麻煩。

　　會議桌上，大家你一言我一語傾吐苦水。滿頭白發(fā)的徐敬華在這群人中年紀最長，四十多年前，徐敬華是省化工所一名工程師，單位分的這套房，戶型不算好，朝北，他在這套房里結婚生子度過了大半輩子。老房翻建后，老徐的戶型改善，有了朝南房間，但他心里始終不踏實。

　　“之前街道開了個會，記者采訪讓我們談談新房新生活，只有我們拿到產權證才能真正來談幸福感，你說是不是？”老徐操著一口南京話，雙手無奈地攤開。

　　五十多歲的孫兵點點頭。在座的業(yè)主代表中，孫兵的話不多，他是淮安人，早年來南京，現在開了一家修理店，眼下兒子要結婚，女方的戶口準備遷過來，他不得不更上心一些。

　　李小菠知道他們共鳴的原因。老徐提的那次街道會議，李小菠也參加了，是今年4月社區(qū)組織的一次業(yè)主座談，請來了南京本地的媒體，原本是為了宣傳老房業(yè)主搬入新家，讓業(yè)主暢談幸福生活，結果現場畫風突變，“全都是抱怨沒拿到房產證的。”

　　李小菠回憶，那次老徐和孫兵都接受了采訪，老徐先是肯定了房子戶型的優(yōu)點，改善了房間通風，接下來話鋒一轉“但是”就提到了房產證問題。社區(qū)領導轉而看向孫兵，并替他總結，“兒子婚房解決了，可以在這房子里結婚，如果這房子不翻建，小孩結婚是結不了的。”孫兵沒插得上話。

　　最終刊發(fā)出來的視頻報道只截取了“但是”的前半截。

　　邱志平是業(yè)主代表中最年輕的一個，他是一名上班族，也是經常陪同李小菠跑各個行政部門的業(yè)主之一，“我們看到她（李小菠）一個女同志到處跑確實不容易，有時候說得難受都哭了，六十多歲的人了，也蠻可憐的”。

　　戴著一副眼鏡的邱志平掏出筆記本準備記錄，他把話題拉回原點——房產證到底卡在了哪個環(huán)節(jié)？

翻建前的虎踞北路4號5幢外觀。受訪者供圖翻建前的虎踞北路4號5幢外觀。受訪者供圖
　　衰老的小樓

　　虎踞北路4號5幢是一棟頗有些來頭的二層小樓。

　　其所在的江蘇省化工小區(qū)，地理位置十分優(yōu)越。小區(qū)緊鄰內環(huán)西線，附近以東是江蘇省級機關，以西是南京藝術學院等高校，距離最近的云南路地鐵站僅兩百米。

　　小樓誕生于上世紀50年代，建筑面積1890平方米。用205室業(yè)主張玉延的話來說，在當時這是一棟 “頂配”樓，自來水入戶、紅漆木地板、青磚大瓦房，是省化工所給重點職工蓋的房子，住著總工程師之類的領導干部和高級人才。

　　隨著時代的變遷，小樓也一并衰老了。樓梯間的墻體開裂剝落，電線雜亂無章地窩在門頭上方，磚木結構下白蟻蛀空了墻角，隔音效果也欠佳。

翻建前虎踞北路4號5幢內部。受訪者供圖翻建前虎踞北路4號5幢內部。受訪者供圖
　　此后，化工所改制、房改施行，有條件的住戶搬了出去，風光無限的高級家屬樓慢慢淪為周邊房齡最老，居住條件最差的老房。2007年，孫兵的兒子要上學，他在報紙上看中這套價格洼地的老房，成交價每平方米6000多元，比周邊便宜了近3000元/平方米。

　　2013年，城西干道橋改隧，也許是高架橋爆破給了5幢最后一擊，小樓外立面出現了裂痕，居民們不敢住，向有關部門反映，由專業(yè)團隊進行危房鑒定。

　　張玉延回憶，當初來鑒定的專業(yè)人員就站在二樓，雙腿分開站立使勁搖晃，能感受到樓板的晃動，“很危險了。”2014年，虎踞北路4號5幢被鑒定為C級危房。

　　《危險房屋鑒定標準》將房屋危險性劃分為ABCD四個等級，其中C級和D級被稱為“危房”，C級是指部分承重結構承載力不能滿足正常使用要求，局部出現險情，構成局部危房。

　　危房消險，無外乎加固、翻新和拆除三種方式。隨著各地棚改拆遷規(guī)模變小，5幢的拆遷看起來遙遙無期；而磚木結構的房子使用壽命只有50年，設計建造標準低、承重構件破損嚴重，加固似乎也改變不了本質，張玉延萌生出一個大膽的想法——由業(yè)主自籌資金原地翻建。

　　在機關單位做事的張玉延知道，想辦成事得有政策文件支持才行。他翻遍了能找到的所有文件，在當時的《南京市房屋安全管理辦法》中找到了針對農村的翻新依據，他想“也許能比照農村執(zhí)行”。

　　張玉延自然而然地成為這項計劃的推動者。2014年開始，張玉延反復奔波于市、區(qū)兩級住建規(guī)劃部門，但是困于沒有先例和規(guī)定，又涉及測繪、設計等領域，工作人員和他一起研究，始終沒有下文。一位體制內人士“指點”張玉延，“既然區(qū)里說沒有先例，就請區(qū)里給市里打報告，上級部門會回復下級部門。”

　　這一招的確有用。2014年，原南京市住建委批復鼓樓區(qū)參照相關條例批準虎踞北路4號5幢的翻建。

　　不過這頂多只能算一絲曙光，此后審批權變更，提交的資料數次被退回并要求更新，張玉延仿佛西西弗斯一般，一次次推上去的石頭又落回來，他覺得自己精神狀態(tài)瀕臨崩潰。

　　真正的轉機來源于2019年9月，《南京市城市危險房屋消險治理專項工作方案》出臺，鼓樓區(qū)政府為虎踞北路4號5幢的危房治理項目成立專班，由鼓樓區(qū)住房保障和房產局牽頭，區(qū)財政、城管、公安、建設等多個部門共同參與。

　　2020年7月，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布行政許可決定書。拿到行政許可的那一刻，67歲的張玉延淚灑現場，從被鑒定為危房算起，6年過去了。

2020年，張玉延作為業(yè)主代表，領取建設工程規(guī)劃許可證。受訪者供圖2020年，張玉延作為業(yè)主代表，領取建設工程規(guī)劃許可證。受訪者供圖
　　自治、利益與共識

　　事實上，這不是一個愚公移山靠恒心就可以書寫結局的故事，作為一個自治項目，申請的不易只是第一步，要取得所有業(yè)主的同意同樣也是步步艱辛。雖說政府組織成立了專班，但是各個環(huán)節(jié)都需要業(yè)主們點頭簽字，項目才能推進下去。

　　虎踞北路4號5幢有21個自有產權人，5個產權單位，張玉延最初提出“自拆自建”的想法，就沒有得到全票同意，有人想向政府索要賠償而不是自費翻建，但張玉延覺得不可行，“橋改隧之前，5幢就自然衰敗了，危樓鑒定結果與附近的工程施工因果關系很難確認。”

　　鄰居們互相勸說，“危房都沒辦法出售”，“花點錢就可以讓房子升值”總算做通思想工作，過了第一關。寧海路街道城市管理部副部長楊爽回憶，意向溝通結果是“100%的業(yè)主不反對。”

　　張玉延組織成立了6人工作小組作為決策統籌，下設資金管理組、設計組、安全監(jiān)督組以及外聯組，所有住戶都被納入這套架構進行分工。張玉延還為工作小組刻了一個專用章，但他否認自己是工作小組組長，他更愿意把這個小組看作是一個共同協商的扁平化組織。不過在很多業(yè)主心里，張玉延付出的精力遠多于其他人，是實際上的領頭人，他們稱呼他為“張公”。

　　業(yè)主們定期開會討論進展，隨著新房設計圖紙越來越細化，矛盾沖突越來越多，所有人都期待從這場推倒重來獲得最大利益，爭議不僅發(fā)生在鄰里之間，甚至家庭成員的意見也沒有統一。

2020年，虎踞北路4號5幢的業(yè)主一起開會討論圖紙設計。受訪者供圖2020年，虎踞北路4號5幢的業(yè)主一起開會討論圖紙設計。受訪者供圖
　　比如有業(yè)主提出，原來的方形承重柱顯得空間狹小需要更換；有業(yè)主提出，能不能向下挖一層地下室歸一層住戶所有；有人不滿為什么二層可以帶閣樓，一層沒有；有人希望政府能安排翻建期間的過渡，甚至有人想直接擴大戶型面積。

　　張玉延不得不重申南京市規(guī)劃資源局對他們的危房翻建提出的明確要求：翻建房屋必須堅持原址、原面積、原高度的進行翻建消險，“三原原則”在一定程度上打消了部分業(yè)主的心思。

　　當然所有矛盾的核心爭議還是指向錢。《南京市城市危險房屋消險治理專項工作方案》明確，在資金補助方面，C級危房翻建費用按照市、區(qū)財政和產權人2：2：6比例分攤，也即政府補貼40%，產權人自付60%。

　　這無疑是一個利好消息，但是根據翻建工程立項可行性研究報告，總投資概算價在每平方米6000元，產權人應該按照每平方米支付3600元，比起四年前業(yè)主們私下找設計公司估算的1500元多出不少，又引發(fā)部分業(yè)主質疑。

　　“翻建房屋除了土建成本，還有拆除、設計、監(jiān)理安裝費用，很多是之前沒有并入考慮的。”張玉延解釋說，然而對于很多戶型較大的業(yè)主來說，要一下拿出二三十萬，收入水平不太高的業(yè)主是有些犯難的。

　　嫌隙就在這些喧囂中悄悄滋生，矛頭對準了張玉延。其中反對聲浪最高的就是他門對門的鄰居蔣寶芬（化名）。蔣寶芬原本也是工作小組核心成員，張玉延說，因為一樓住戶常年受困于潮濕，他提出的設計理念是“樓下架空防潮，樓上通風隔熱”，一樓設定了82厘米的架空防潮勢必會增加建設費用，這遭到以蔣寶芬為代表的業(yè)主激烈反對，此外發(fā)生的一系列紛爭都讓張玉延覺得“走不下去了”，工作小組一度陷入停滯。

　　幾名業(yè)主代表把張玉延勸回來后，張玉延進行了改組，蔣寶芬被退出工作小組，分配到設計小組。

9月6日，張玉延在家中向記者展示這些年為了促成危房翻建準備的文書材料。新京報記者 李照 攝9月6日，張玉延在家中向記者展示這些年為了促成危房翻建準備的文書材料。新京報記者 李照 攝
　　分歧

　　2020年政府指定南京下關房產經營有限公司（以下簡稱“關房公司”）作為代建方負責翻建，工程款分工期結清。根據建筑面積，蔣寶芬家需要繳納二十多萬的工程款，但只在第一次繳納6萬元之后，蔣寶芬就再也不肯掏一分錢。

　　少部分對張玉延頗有微詞的業(yè)主與蔣寶芬形成同盟，盡管人數懸殊，虎踞北路4號5幢業(yè)主們分裂成了兩派——“挺張派”與“反張派”。

　　在各種摩擦中，翻建工程還是推進了下去，搬遷、拆除、修建、交房，2022年5月，業(yè)主們在媒體的聚光燈中拿到了新家鑰匙，喜氣洋洋地搬進新家。

　　沒有繳齊工程款，蔣寶芬自然沒有拿到鑰匙，張玉延稱，蔣寶芬是撬開了鎖，強行住了進去，別人拿她沒有辦法，“那畢竟是她的家。”

　　寧海路街道城市管理部副部長楊爽告訴新京報記者，蔣寶芬不僅與張玉延有分歧，與代建單位也有矛盾。整幢樓的伸縮縫就在蔣寶芬家樓頂。所謂伸縮縫是指為防止建筑物構件由于氣候溫度變化（熱脹、冷縮），使結構產生裂縫或破壞而沿建筑物或者構筑物施工縫方向的適當部位設置的一條構造縫。伸縮縫是將基礎以上的建筑構件如墻體、樓板、屋頂（木屋頂除外）等分成兩個獨立部分，使建筑物或構筑物沿長方向可做水平伸縮。

　　蔣寶芬懂一些工程知識，堅持認為伸縮縫會給她家造成漏雨等影響，試圖與代建單位談判不繳或者少繳余款，但代建單位告訴新京報記者，他們邀請專家進行過論證，伸縮縫并不會對蔣寶芬家產生影響，雙方沒有達成一致。

　　搬入新家的喜悅沒有持續(xù)多久，房產證成為這場漫長拉鋸戰(zhàn)的“最后一米”。這一次，張玉延不肯再“出頭”。為了避免有人說他“無利不起早”從中撈取了好處，交房后，張玉延刻意比其他業(yè)主晚一點裝修，至于房產證，他不著急，晚一點就晚一點吧。

　　但是急著賣房、轉戶口、孩子入學的業(yè)主卻憂心忡忡，李小菠就這樣成為討要房產證的主力，像張玉延當年一樣，周旋于各個行政部門。東奔西走的碰壁令業(yè)主們情緒沮喪，有人聯名寫信請張公“復出”，但是張玉延提了個要求——必須95%以上的業(yè)主簽字同意他才愿意考慮。

　　這幾乎是一個不可能完成的任務。這些年來，因為利益沖突鄰里之間已經從此前關系融洽變成了各懷心思。業(yè)主們和關房公司溝通不暢，他們傾向于認為是代建單位沒有動力辦證，想以此倒逼其他業(yè)主給蔣寶芬施壓，收齊欠繳的工程款，矛盾漩渦中心又回到了業(yè)主中間。

　　今年夏天，南京幾家本地媒體報道虎踞北路4號5幢的房產證問題，業(yè)主接受采訪時提到，蔣寶芬至今未繳納工程款，是產權證難辦的原因之一。至此，鄰里齟齬徹底公開化。

　　楊爽明顯感覺到蔣寶芬的抵觸情緒更強烈了，“以前我們找她溝通還能說上幾句，現在她連我們的電話也不接了。”楊爽說。新京報記者多次嘗試與蔣寶芬聯系，未獲回應。一位和蔣寶芬關系密切的業(yè)主也拒絕了采訪，“這事你問街道去。”

　　“其實真沒必要把所有矛盾都集中到蔣寶芬頭上，如果產權證能分開辦理，交錢的業(yè)主能拿到產權證，那么其他業(yè)主與蔣寶芬就不存在矛盾，如果必須蔣寶芬配合否則無法推進，街道可以協助業(yè)主通過司法途徑起訴蔣寶芬。”楊爽強調，但現在不能確認產權證問題就是蔣寶芬的原因。

　　真正的原因

　　至于房產證為何遲遲拿不下來真正的原因，像是一團迷霧。

　　起初是一張丟失的規(guī)劃核準圖。房產證通常是由代建單位辦理，按照關房公司給出的說法，原本應該在交房前完成測繪，但是被業(yè)主提前“搶住”，這留下了隱患。在事后申請測繪時，房產測繪部門需要根據規(guī)劃核準圖對整棟建筑進行測繪核對，關房公司負責人帶著資料去申請，卻發(fā)現遺失了一張蓋有規(guī)劃局審定專用章的一二層平面圖。

　　當時，南京一家本地媒體正在關注此事，記者跟著業(yè)主跑了多個部門，最終補辦了規(guī)劃核準圖，測繪可以進行了。

　　可是當測繪部門進場，卻發(fā)現101室擴大廚房占用公共區(qū)域，待街道相關部門協調拆除后，蔣寶芬家又拒絕測繪人員入內測繪，再次陷入死局。

　　在業(yè)主代表們反復溝通下，測繪部門同意特事特辦，繞開蔣寶芬家進行測繪，不過由于危房翻建需要新的門牌號碼，測繪報告仍然無法出具。

　　負責此事的寧海路派出所孫姓警官告訴新京報記者，5幢雖然是按照“三原”原則進行翻建，但是房間朝向與樓棟入戶有調整，原來的四個單元變更為六個單元，室號也有變化，“按照現在的規(guī)定，推倒重建的住宅要按照商品房的門牌編制方式重新編制。”

　　這個過程中又產生了分歧，有的業(yè)主認為居住地址修改后，戶口簿、身份證等一系列的證件都要變更，勢必產生新的麻煩，希望保留原來的門牌號。“我跟他們溝通過幾次，其實使用新的門牌號碼不會造成麻煩，我們只需要開個同址證明就行。”孫警官說，但是為了尊重居民訴求，他還是將申請書一并放入申報材料中，等待上級部門批復。

9月15日，李小菠與徐敬華、邱志平在寧海路派出所外商量門牌號問題。新京報記者 李照 攝9月15日，李小菠與徐敬華、邱志平在寧海路派出所外商量門牌號問題。新京報記者 李照 攝
　　關房公司承諾繞開蔣寶芬為其他繳納工程款的業(yè)主先辦理產權證，在與業(yè)主溝通中，王姓項目經理說出了產權證真正的“攔路虎”。

　　一是新的門牌號碼遲遲沒有下來，無法出具測繪報告；二是消防驗收尚未進行，無法完成竣工備案；三是涉及未驗先住等問題，代建單位可能面臨責罰，目前正在向上級部門申請豁免處罰。

　　9月15日，孫警官回復李小菠告知之前有業(yè)主遞交的沿用原來的門牌號的申請被市局退回，目前正在按照新門牌規(guī)定進行處理。至于消防問題，關房公司項目負責人王經理解釋說，虎踞北路4號5幢當初是嚴格按照“三原”原則進行翻建，但是過去的房屋消防無法達到現在的標準，比如消防通道設計標準等，導致難以通過驗收。

　　9月20日上午，依然是在鼓房大廈的會議室，王經理與業(yè)主又進行了新一輪溝通。這一次他帶來了《南京市城市更新中既有建筑改造利用消防設計審查驗收改革實施方案（2.0版）》，這是今年7月發(fā)布的一份文件，對“三原”項目作出明確規(guī)定。

　　文件指出，經規(guī)劃資源部門批復按照“原址、原面積、原高度”翻建且不改變建筑使用功能，確受條件限制導致無法滿足現行國家工程建設消防技術標準要求的，改造利用單位應當編制消防實施方案，針對薄弱環(huán)節(jié)進行性能化補償，翻建后不得降低并確保改善、提升建筑消防安全水平。

　　緊跟好消息之后，王經理補充說，目前就等公安部門編制的新門牌號碼，但他給業(yè)主打了一針預防針，在跟測繪部門初步溝通過程中，對方稱蔣寶芬家的測繪始終未完成，可能導致其他業(yè)主的測繪報告沒辦法蓋章，“當然我們現在還在跟測繪溝通中。”

　　自拆自建能否復制？

　　眼下，所有人又進入一輪新的等待，等待測繪報告的出爐。張玉延決定，測繪結果出來后，他會把自家情況在小區(qū)張貼公示，“讓其他人看看，我家到底有沒有偷偷擴大面積。”近十年“出頭”奔波，他需要還自己一個清白。

　　至于代建方與蔣寶芬的工程款糾紛，王經理表示，盡管與蔣寶芬未簽訂代建協議，但一開始他們有簽訂意向承諾書，公司未來可能采取法律手段。

　　從申請翻建到新房落成，這是一條蹚出來的路。2021年4月，江蘇省委常委、南京市委書記韓立明曾到虎踞北路4號5幢改造施工現場調研。當時，韓立明問了張玉延一個問題，這個項目可不可以復制，張玉延回答說，可以復制。

　　張玉延常常跟媒體提及這次對話，但是他當時沒有完整說出來的是，復制的關鍵在于人和制度保證缺一不可。依靠居民自主更新，離不開強有力的推動者，但推動者本身也只是一個普通居民，如何協調所有人勁往一處使？如果沒有制度保障，那就是一個“吃力不討好”的角色，最終很難成功，這一切需要成熟配套的政策。

　　南京長江都市建筑設計股份有限公司總經理董文俊接受媒體采訪時提到，該項目的成功離不開政府的重視和推動，但是，不可能每一個項目都由房產局局長來做組長。他建議，有關部門可以將這個案例作為專項課題研究，探索一套完善的制度和工作機制。那時候，產權人自籌資金危房翻建項目才能具備成熟的復制和推廣條件。

　　民盟北京市委城建更新委副主任、雅頌城脈董事長秦剛告訴新京報記者，虎踞北路4號5幢是城市更新的一個微觀案例，是一個很有意義的民間探索，體現了協商互助共建共治的公民意識。長期以來，很多老舊危房都很依賴于政府大包大攬似的拆遷，沒有激發(fā)出產權人或者利益相關方的積極性，從長遠來看不利于城市更新的良性運轉。

　　秦剛對“自拆自建”目前的可復制性仍然持保留態(tài)度，無論是此前漫長的申請批復還是產權證問題，都顯示出這個模式的困難和復雜性。他認為危房翻建涉及的領域眾多，對于非業(yè)內的產權人來說幾乎難以勝任，要形成一套可復制的模式，離不開頂層設計，政府需要出臺具體的標準化的準則，也應當做好引導和支持的角色，提升社會治理能力。

　　在張玉延的新家中，二層閣樓的書架上印著“大漠孤煙直，長河落日圓”與“常為而不置，常行而不休”兩句詩，他常以這兩句詩來自比十年的跋涉，像是在孤獨的大漠中行走，沒有先例借鑒，靠著“常行不休”的信念堅持，個中滋味只有自己知道。

張玉延新家的二層閣樓書架印著兩句詩，是他近十年跋涉的感受。新京報記者 李照 攝張玉延新家的二層閣樓書架印著兩句詩，是他近十年跋涉的感受。新京報記者 李照 攝

　　他期待著這段經歷盡快畫上一個完美句點，希望虎踞北路4號5幢能真正成為未來危房翻建可供借鑒的成熟樣本，但他也知道，這將是一條漫長的路。

責任編輯：張玉