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毛利率低于行業(yè)均值:最大獨立物管公司長城物業(yè)“帶傷”沖刺港股?
來源:投資時報  作者:喬民  發(fā)布時間:2021-07-13 16:41:43

 原標題:毛利率低于行業(yè)均值!最大獨立物管公司長城物業(yè)“帶傷”沖刺港股?| IPO棱鏡

  研究員 李璐

  2018年至2020年,長城物業(yè)在管面積分別為0.84億平方米、1.01億平方米和1.09億平方米,2020年同比增幅較2019年下降12.1個百分點,擴張速度有所下降。

  隨著國內(nèi)城鎮(zhèn)化進程加快及人均可支配收入持續(xù)增加,商品房物業(yè)供應(yīng)亦急速增長。同時,物業(yè)管理行業(yè)的市場競爭逐漸加劇,僅依賴關(guān)聯(lián)物業(yè)開發(fā)商項目已無法使得物業(yè)管理公司具備足夠競爭力,它們需要爭取更多由獨立物業(yè)發(fā)展商發(fā)展的項目,以提升自己的市場地位。

  近日,國內(nèi)規(guī)模最大的獨立全業(yè)態(tài)物業(yè)管理服務(wù)提供商長城物業(yè)集團股份有限公司(下稱長城物業(yè))遞交IPO申請書,擬于港股上市。根據(jù)中指院報告,該公司為2021年中國十大物業(yè)管理公司中唯一一家獨立物業(yè)管理公司。

  本次IPO,長城物業(yè)擬將募集資金用于擴大業(yè)務(wù)規(guī)模并提高市場份額、收購及投資、提高研發(fā)能力、改善運營效率、提升銷售及市場營銷能力,以及補充營運資金等方面。

  查閱招股書,《投資時報》研究員注意到,作為獨立物管公司,長城物業(yè)營收表現(xiàn)較為亮眼,但不可忽視的是其毛利率和凈利率仍低于行業(yè)平均水平。不依賴關(guān)聯(lián)物業(yè)開發(fā)商是其打出的一張王牌,但這一點也讓該公司面臨持續(xù)增長的挑戰(zhàn)。此外,長城物業(yè)還存在頻繁涉訴的情況,或?qū)ζ渎曌u和盈利能力產(chǎn)生不利影響。

  獨立物管成色幾何?

  雖然長城物業(yè)本次IPO主打“獨立物管”概念,但縱觀其發(fā)展歷史,仍可以看到與開發(fā)商千絲萬縷的聯(lián)系。據(jù)招股書介紹,長城物業(yè)的前身為深圳市長城物業(yè)管理公司,成立于1993年4月,由深圳市長城房地產(chǎn)發(fā)展公司(現(xiàn)為深圳市中洲投資控股股份有限公司,000042.SZ,下稱中洲控股(8.170, 0.03, 0.37%))全資擁有,后者于1994年9月在深交所上市。

  隨后若干年經(jīng)數(shù)次股權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整,截至招股書披露日,長城物業(yè)最終控股股東變?yōu)橛晒径嗝麍?zhí)行董事組成的一致行動人,中洲控股全資子公司中洲資本持有其18.22%的股份,成為除一致行動人之外的第二大股東。即便如此,長城物業(yè)仍保留著“中洲系”的影子。

  在目前的股權(quán)結(jié)構(gòu)下,長城物業(yè)確與其他收入主要來自于關(guān)聯(lián)房企的物管企業(yè)不同,其多數(shù)項目由公開市場競爭而來。因此,該公司當前的行業(yè)龍頭地位證明了其對市場趨勢及客戶需求有著較為敏銳的洞察力。

  但不可否認的是,沒有了關(guān)聯(lián)房企的保駕護航,在在管面積的擴張速度方面,長城物業(yè)仍面臨較大挑戰(zhàn)。

  據(jù)招股書披露,2018年至2020年(下稱報告期),該公司在管面積分別為0.84億平方米、1.01億平方米和1.09億平方米,2020年同比增幅較2019年下降12.1個百分點,擴張速度有所下降。

  毛利率低于行業(yè)均值

  據(jù)招股書披露,報告期內(nèi)長城物業(yè)營業(yè)收入分別為24.04億元、28.1億元和30.36億元,逐年增長。毛利潤與凈利潤也表現(xiàn)出同樣的變化趨勢,報告期內(nèi)其毛利潤分別為3.11億元、3.69億元和4.4億元,凈利潤分別為0.71億元、1.34億元和2.07億元。

  盡管如此,該公司毛利率和凈利率仍低于行業(yè)平均水平?!锻顿Y時報》研究員查閱公開資料看到,2020年,長城物業(yè)的毛利率為21%,同業(yè)可比上市公司華潤萬象生活(1209.HK)的毛利率為27%、新城悅服務(wù)(01755.HK)的毛利率為30.7%,長城物業(yè)的毛利率水平低于其他兩家。

  根據(jù)中指院數(shù)據(jù),2020年在港物業(yè)服務(wù)上市公司的毛利率平均水平為28.6%,顯然,長城物業(yè)毛利率處于偏低位置。

  類似地,從中指研究院發(fā)布的《2021中國物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報告》可以看出,2020年在港物業(yè)服務(wù)上市公司凈利率均值為15.3%,而長城物業(yè)同期僅有6.8%,尚未達到平均水平的一半。

  《投資時報》研究員翻閱招股書發(fā)現(xiàn),低利潤率與長城物業(yè)過于依靠單一業(yè)務(wù)息息相關(guān)。據(jù)招股書介紹,該公司共有四個主要業(yè)務(wù)板塊,分別為物業(yè)管理服務(wù)、地產(chǎn)開發(fā)商增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和專業(yè)服務(wù)。其中,物業(yè)管理服務(wù)是營收的主要來源,報告期內(nèi),該公司來自于物業(yè)管理服務(wù)的收入分別占總收入的79.3%、78.1%和76.3%。然而,這部分的毛利率卻是四個板塊中相對較低的,報告期內(nèi)分別為16.3%、16.8%和19%,低于毛利率最高的社區(qū)增值服務(wù)十個百分點左右,亦拉低了整體毛利率水平。與上市公司社區(qū)增值服務(wù)收入約占總收入30%的平均水平相比,長城物業(yè)不到15%的占比略顯發(fā)力不足。

  此外,長城物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)板塊還存在物業(yè)管理費收款率低和物業(yè)管理費低的阻礙。

  報告期內(nèi),該公司物業(yè)管理費收款率僅為76.1%、78.6%和81.1%,而據(jù)報道,2020年百強物管企業(yè)該指標平均值高達93.57%。近三年,該公司平均物業(yè)管理費分別為1.9元/平方米/月、1.8元/平方米/月和1.8元/平方米/月,而2020年,國內(nèi)二十大城市物業(yè)服務(wù)均價為2.33元/平方米/月,百強物管企業(yè)平均物業(yè)管理費為3.84元/平方米/月,長城物業(yè)物業(yè)管理費明顯偏低。

  另一方面,人工成本的不斷上升也壓低了長城物業(yè)的利潤水平。報告期內(nèi),該公司人工成本(入賬列為雇員福利開支)分別占總服務(wù)成本的33.2%、34.5%和35.5%,出現(xiàn)上升態(tài)勢。若公司不能有效控制成本,或會對其業(yè)務(wù)、財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績造成重大不利影響。

  并且,長城物業(yè)還存在為數(shù)不少的虧損項目。報告期各期,分別有36個、32個和29個在管物業(yè)分別虧損0.26億元、0.15億元和0.11億元。招股書解釋稱,虧損主要由于收取的物業(yè)管理費金額不足以覆蓋提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的服務(wù)成本。如果其未來不能提高物業(yè)管理費,只能通過節(jié)約成本的舉措(如降低人工方面的自動化成本及降低能源方面的節(jié)能成本)降低虧損,而此舉或?qū)ζ湮飿I(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量造成不利影響,從而進一步削弱業(yè)主支付更高物業(yè)管理費的意愿。

  在利潤率偏低的情況下,長城物業(yè)對現(xiàn)金分紅卻絲毫不吝嗇。報告期各期,其分別分派股息約1.12億元、0.47億元和0.52億元。在發(fā)布招股書前的2021年4月份,其再度宣派股息約1.03億元,4次分紅派息累計超過3億元。

數(shù)據(jù)來源:公司招股說明書數(shù)據(jù)來源:公司招股說明書

  物業(yè)糾紛案件頻現(xiàn)

  公開資料顯示,長城物業(yè)曾先后8次被列為被執(zhí)行人,被執(zhí)行總金額為41.31萬元。且2018年其因有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務(wù),被深圳市福田區(qū)人民法院列為失信被執(zhí)行人。

  《投資時報》研究員在企查查看到,長城物業(yè)共涉及開庭公告405起、立案信息317起、裁判文書信息516條,其中多起為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。這些糾紛中,該公司不僅僅為被告方,還有許多訴訟是其作為原告來追討物業(yè)費的,并且這種情況不在少數(shù),這也是前文所述其物業(yè)費收款率低的一個原因。長城物業(yè)在招股書中也表示,“盡管我們尋求透過若干收款方法收取逾期物業(yè)費,但無法保證有關(guān)方法能準確預測日常收款率”。

  除此之外,長城物業(yè)及其子公司還曾多次受到監(jiān)管處罰。2020年,該公司因存在不正當競爭行為,被龍崗市場監(jiān)督管理局罰款5萬元(深市監(jiān)龍罰字〔2020〕稽72號),襄陽分公司也曾因未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè),被襄陽市城市管理執(zhí)法局罰款3萬元。

  不僅如此,據(jù)招股書披露,報告期內(nèi),長城物業(yè)及若干附屬公司及分公司未能按照中國法律規(guī)定為部分僱員登記及/或足額繳納社會保險及住房公積金供款。雖然其法律顧問認為該違規(guī)情況不會遭到重大行政處罰,但仍使該公司面臨一定糾紛及聲譽風險。

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