2021年年初的疫情，讓石家莊成為焦點(diǎn)城市，全市進(jìn)入居家隔離狀態(tài)，嚴(yán)重依賴線下營銷動(dòng)作的房地產(chǎn)市場首當(dāng)其中，正常交易秩序被打亂。

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，石家莊普通住宅新增供應(yīng)面積3.3萬平方米，環(huán)比下降87%；成交面積10.94萬平方米，環(huán)比下降80%；成交價(jià)格14591元/平方米，環(huán)比下降3%。

　　疫情之后的3月，恰逢樓市傳統(tǒng)的“小陽春”?！吨袊?jīng)營報(bào)》記者走訪石家莊市場發(fā)現(xiàn)，市場上積蓄的購房需求已逐漸釋放，部分樓盤的看房量恢復(fù)正常。但另一方面，捂盤惜售、無證預(yù)售以及首付分期等現(xiàn)象也悄然重現(xiàn)，擾亂著正常的市場秩序。

　　市場緩慢回升

　　石家莊市場正在逐步回歸，購房需求出現(xiàn)了回流跡象。

　　據(jù)了解，今年1月，石家莊市場項(xiàng)目被迫暫停線下營銷動(dòng)作并轉(zhuǎn)入線上，且紛紛推出了購房優(yōu)惠政策，如低價(jià)訂房、無理由退房、免費(fèi)更名、一口價(jià)特價(jià)房及送車位、家電或精裝修等活動(dòng)。

　　但是，囿于線上營銷渠道和方式單一，加上環(huán)境變化導(dǎo)致購房需求觀望情緒深重，大多數(shù)需求暫時(shí)擱置購房計(jì)劃，銷售情況并未取得理想效果。

　　焦點(diǎn)研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，石家莊普通住宅新增供應(yīng)308套，共計(jì)3.3萬平方米，供應(yīng)面積較2020年12月下降87%；成交986套，共計(jì)10.94萬平方米，成交面積環(huán)比下降80%；成交價(jià)格14591元/平方米，環(huán)比下降3%。

　　對此，焦點(diǎn)研究院研究當(dāng)時(shí)認(rèn)為，1月的石家莊市場是停滯的、無效的。對房企而言，2021年石家莊市場真正的開端在2月農(nóng)歷春節(jié)假期結(jié)束后，更大的機(jī)會(huì)則在3月全面到來，屆時(shí)，新一年購房需求的真實(shí)表現(xiàn)方可浮出水面。

　　而事實(shí)上，隨著疫情結(jié)束，并進(jìn)入三月傳統(tǒng)的樓市“小陽春”，石家莊市場正在逐步回歸，購房需求出現(xiàn)了回流跡象。

　　數(shù)據(jù)顯示，在3月1日至7日的第一周，石家莊普通住宅新增供應(yīng)11.13萬平方米，成交10.7萬平方米，成交價(jià)格14359元/平方米。時(shí)至第二周，普通住宅成交面積達(dá)到10.94萬平方米，較前一周上升2%，成交價(jià)格15302元/平方米，較前一周上升7%。

　　焦點(diǎn)研究院全國研究總監(jiān)回潔鈺分析指出，影響石家莊市場的負(fù)面因素較多，政策層面維持收緊態(tài)勢，住房貸款又有收緊跡象，寄希望于重大節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)較高的去化效果已經(jīng)非常困難，且市場恢復(fù)正常時(shí)日不長，尚需給購房需求回歸市場的時(shí)間。

　　而對于石家莊市場走勢，則有分析認(rèn)為，作為開年首月，企業(yè)剛從年末的業(yè)績沖刺狀態(tài)中回歸，房企和項(xiàng)目營銷動(dòng)作本就有所調(diào)整，但受疫情影響，全年?duì)I銷時(shí)間點(diǎn)勢必會(huì)被壓縮，預(yù)計(jì)走勢或?qū)⒀匾u2020年，優(yōu)惠促銷搶抓回款成全年主旋律。

　　“認(rèn)籌”活動(dòng)現(xiàn)亂象

　　“金地·閱項(xiàng)目2號樓和12號樓，在去年取得預(yù)售許可證后，因?yàn)楫?dāng)時(shí)蓄客不足，所以才決定暫時(shí)不對外推出，進(jìn)行捂盤惜售的。”

　　隨著市場回暖，房地產(chǎn)項(xiàng)目線下營銷動(dòng)作恢復(fù)正常。但另一方面，記者注意到，部分樓盤在推出“認(rèn)籌”活動(dòng)背后，或存在著某些亂象。

　　金地·閱項(xiàng)目臨近石家莊市橋西區(qū)西二環(huán)，備案名為“金地盛世御城三區(qū)”。記者在項(xiàng)目營銷中心看到，時(shí)值周末，售樓處門庭若市。營銷中心入口處，擺放著一塊展板，顯示為“金地·閱，火爆認(rèn)籌，5000認(rèn)籌直抵50000”。

　　而在沙盤上，則簡單標(biāo)注出在售樓盤的銷售狀況。記者注意到，沙盤顯示樓棟為1、2、10、11、12、13等六棟樓，其中2號樓和12號樓被標(biāo)記為“即將推售”。

　　據(jù)銷售人員介紹，目前推出認(rèn)籌活動(dòng)的即為2號樓和12號樓，具體開盤時(shí)間未定。戶型為95~110平方米的三居室，目前銷售均價(jià)為17500元/平方米。對于不同房源的具體價(jià)格，銷售人員則表示還未確定。

　　記者注意到，早在2020年9月，金地·閱項(xiàng)目的2號樓和12號樓即取得了商品房預(yù)售許可證，預(yù)售證號為石行審預(yù)售許決(2020)177號。

　　而按照相關(guān)規(guī)定，取得《商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目，應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。

　　“金地·閱項(xiàng)目2號樓和12號樓，在去年取得預(yù)售許可證后，因?yàn)楫?dāng)時(shí)蓄客不足，所以才決定暫時(shí)不對外推出，進(jìn)行捂盤惜售的。”一位了解該項(xiàng)目營銷計(jì)劃的當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　對此，項(xiàng)目方面回復(fù)記者時(shí)表示，上述兩棟樓在取得商品房預(yù)售許可證后，均已開盤銷售且一房一價(jià)在案場公示，目前已進(jìn)入平銷期。本次“認(rèn)籌”活動(dòng)，僅是為了抓住“小陽春”的節(jié)點(diǎn)，制定了認(rèn)籌開盤的噱頭，促進(jìn)銷售。

　　但是，既然2號樓和12號樓已經(jīng)開盤銷售，又為何在沙盤上標(biāo)注為“即將推售”？ 銷售人員又為何表示“目前只有均價(jià)，具體房源價(jià)格還未確定”？ 此外，上述業(yè)內(nèi)人士透露的“蓄客不足才導(dǎo)致捂盤惜售”情況是否屬實(shí)？ 對于這些疑問，項(xiàng)目方面并未正面回應(yīng)。

　　同樣位于橋西區(qū)的另一項(xiàng)目，則在個(gè)別樓棟尚未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，即推出了“交三萬元排號”的認(rèn)籌活動(dòng)。

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目共規(guī)劃四塊地，其中一號地7、13、14三棟樓及二號地部分樓棟已于2020年取得商品房預(yù)售許可證，而認(rèn)籌排號的樓棟為一號地4號樓。

　　銷售人員介紹，一號地4號樓共15層，規(guī)劃為88平方米和100平方米兩種戶型，有意向的購房者可繳納三萬元的認(rèn)籌金進(jìn)行排號，等到正式開盤即可選房。

　　對于該項(xiàng)目是否屬于“無證預(yù)售”，項(xiàng)目方面以不方便回復(fù)為由，婉拒了記者的采訪。

　　首付分期存風(fēng)險(xiǎn)

　　若為三成首付，原首付款約為48萬元，但是選擇首付分期后，購房者首筆付款僅需9萬元即可。

　　除了各式“認(rèn)籌”活動(dòng)外，記者在走訪石家莊樓市時(shí)發(fā)現(xiàn)，亦有項(xiàng)目宣稱可以“首付分期”。

　　“我們項(xiàng)目的首付分期，最低只要7萬元就可以購房。”長安·潤江壹號項(xiàng)目銷售人員如是表示。

　　長安·潤江壹號項(xiàng)目位于石家莊市長安區(qū)，占地面積約91畝，建筑類型以高層和洋房為主，包含93~138平方米多種戶型，銷售均價(jià)為18000元/平方米。

　　對于首付分期一事，銷售人員介紹，以該項(xiàng)目目前在售的8號樓93平方米的兩居室戶型為例，在享受“交兩萬抵五萬”“當(dāng)天定房打九七折”“五天交首付打九八折”等各項(xiàng)購房折扣優(yōu)惠之后，單價(jià)約為17000元/平方米，總價(jià)約為158萬元。

　　若為三成首付，原首付款約為48萬元，但是選擇首付分期后，購房者首筆付款僅需9萬元即可，余下首付款則在2022年至2024年的三年時(shí)間內(nèi)，分三次支付，額度分別為余下首付款的20%、30%及50%。

　　值得一提的是，銷售人員表示，購房者在繳納9萬元“首付”之后，即可完成網(wǎng)簽。對此，銷售人員解釋稱，余下的首付款由開發(fā)商進(jìn)行墊資，且不收取利息。上述三年內(nèi)支付余下首付款，系償還給開發(fā)商。

　　事實(shí)上，隨著樓市政策的收緊，各地在嚴(yán)查首付款來源、遏制炒房等方面，紛紛推出了系列新政。

　　今年1月，上海市房屋管理局發(fā)布關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見，指出要引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對購房者首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。

　　3月15日，西安市發(fā)文規(guī)定，加強(qiáng)購房資金核驗(yàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得提供墊資或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)。進(jìn)行購房意向登記信息核驗(yàn)時(shí)，要嚴(yán)格核查首付存款證明。

　　廣州市則要求，自3月17日開始進(jìn)一步嚴(yán)查首付資金來源問題，要求購房“首付”必須為家庭自由資金，若經(jīng)核實(shí)首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的嚴(yán)禁準(zhǔn)入。

　　對于長安·潤江壹號項(xiàng)目存在的首付分期情況，記者多次致電河北潤江投資集團(tuán)有限公司，對方均表示將協(xié)調(diào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行回復(fù)，但是截至發(fā)稿，記者并未收到相應(yīng)回復(fù)。

　　“開發(fā)商通過墊資的方式進(jìn)行首付分期，看似解決了部分購房者的首付壓力，但實(shí)質(zhì)上是開發(fā)商將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到購房者身上，以達(dá)到加快資金回籠的目的?？梢钥吹剑?dāng)前從中央到地方，都在陸續(xù)推出嚴(yán)查首付資金來源的措施，石家莊市應(yīng)該也會(huì)跟進(jìn)。如果一旦查到購房者首付資金來源存在問題，購房合同將會(huì)被認(rèn)定為無效，甚至對其個(gè)人征信也將產(chǎn)生影響。”當(dāng)?shù)匾晃环扇耸糠治龇Q。

　　針對上述金地·閱、長安·潤江壹號等項(xiàng)目情況以及該市對于購房者首付資金來源的核查措施，記者還致函石家莊市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，對方表示正在準(zhǔn)備回復(fù)內(nèi)容。但是截至發(fā)稿，記者并未收到回復(fù)。

（文章來源：中國經(jīng)營報(bào)）