縱觀全球，各行各業(yè)都有一個逃不開的周期規(guī)律，它不以人的意志為轉(zhuǎn)移，客觀存在。在所有的經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律中，房地產(chǎn)周期又稱為“周期之母”。

　　2018年，中國地產(chǎn)號稱迎來了凜冬時期。不過就在近日，這個周期之母又出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象。

　　智通財經(jīng)APP了解到，2019年3月30大中城市商品房成交面積1527.84萬平方米，同比增速20.40%，增速回升至2016年10月來最高，成交回暖跡象明顯。其中，一、二、三線城市成交面積分別為343.95、694.05、489.84萬平方米，同比增速61.81%、5.2%、23.48%，一線城市成交增長最為突出。

　　從房企銷售情況來看的話，Top100房企3月銷售額增速環(huán)比增長62.8%，同比增長23.3%，逆轉(zhuǎn)一、二月份的頹勢，帶動一季度整體銷售額增速回升至10.6%。

　　此外，3月26城市商品房推盤面積為1571萬方，環(huán)比上升67.0%，同比增速達(dá)25.2%，1-3月累計同比上升3.9%，增速由前兩月的下滑轉(zhuǎn)增長。對應(yīng)商品房庫存環(huán)比下降1.0%，去化周期下行至18.5個月。

　　房價方面，3月百城房價平均數(shù)為14759元/平，環(huán)比上升0.24%，增速較2月擴(kuò)大0.14個百分點，增幅創(chuàng)17年4月以來新高。

　　積極的銷售不再是只為加速資金回籠，因為土地市場交易也在明顯改善。

　　智通財經(jīng)APP了解到，3月市場整體出現(xiàn)回暖跡象，溢價率回升。300城市宅地推出、成交面積分別為6059萬平米、5191萬平米，環(huán)比增長15%、32%，同比下滑32%、35%，最終出讓金達(dá)到了2466億元，環(huán)比增長41%，同比小幅下滑2%。與銷售形勢同樣的是一二線城市最為突出，出讓金85%、45%的同比增速，大幅好于三、四線城市。

　　當(dāng)月樓面均價為4751元/平米，平均溢價率23.7%，較2月增長13.2個百分點，與去年同期相比增長2.0個百分點。

　　宅地供需雖然在高基數(shù)下出現(xiàn)下滑，但樓面價同環(huán)比均回升，而且23.7%的溢價率，是18年下半年以來最高水平，流拍率則繼續(xù)下行至3.5%，創(chuàng)出2017年四季度以來的新低。

　　而根據(jù)最新數(shù)據(jù)來看，拿地積極態(tài)勢還在加劇。4月份前兩周，100城土地成交面積環(huán)比增加55.2%，成交總價環(huán)比增加84.3%。其中一線城市雙周成交面積環(huán)比增加318.9%，雙周成交總價環(huán)比增加231.3%。

　　地產(chǎn)積極復(fù)蘇的背后，要歸功于資金、政策雙重利好刺激。

　　雙管齊下，改善有望持續(xù)

　　首先是資金環(huán)境，正在持續(xù)向好。智通財經(jīng)APP了解到，3月35個重點城市533家銀行首套房貸款利率為5.56%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率4.90%上浮13.5%，環(huán)比上月下降7bp，降幅較上月擴(kuò)大4bp，首套房貸利率自18年12月以來，已是連續(xù)四月下降，按揭貸方面流動性繼續(xù)邊際改善。

　　與此同時，一季度居民中長期貸款增加1.38萬億元，3月單月增加0.46萬億，同比增長23.4%，增速創(chuàng)近2年來新高，之后地產(chǎn)行業(yè)利率成本改善有明顯預(yù)期。

　　其次是政策端，2019新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)已公布，大城市落戶限制有望進(jìn)一步放開，利好都市圈內(nèi)二三線城市人口流入。

　　發(fā)改委要求城區(qū)常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市應(yīng)當(dāng)全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市應(yīng)當(dāng)放開放寬落戶條件，符合要求的主要為都市圈內(nèi)二三線城市，長期看人口流動放寬，城市自身競爭力重要性愈發(fā)凸顯。

　　隨著戶籍制度覆蓋范圍的進(jìn)一步拓展，新型城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)，大量人口將涌入一二線城市，購房門檻的降低有望加速住宅需求的釋放，對未來房企銷售形成較穩(wěn)定的支撐。

　　行業(yè)環(huán)境改善明顯，龍頭房企仍具備關(guān)注價值。

　　房企未來，還得看向龍頭

　　2019年一季度房企業(yè)績分化，并不影響全年確定性。截至目前40多家房企公布一季度業(yè)績預(yù)告，超過半數(shù)預(yù)減或虧損，但考慮到房企結(jié)算存在周期性，三四季度結(jié)算收入及利潤占比較大，一季報分化無需過度擔(dān)憂。

　　相對全年來看，房企結(jié)算主要為2016到2018上半年高毛利的銷售項目，因此全年利潤率還有較大可能的提升。

　　集中度進(jìn)一步提升，未來仍看龍頭起舞。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年1-3月Top100房企累計實現(xiàn)銷售額2.11萬億元，同比增長8.2%，增速遠(yuǎn)高于行業(yè)平均增速，行業(yè)集中度提升邏輯不變。

　　其中Top10房企增速1.3%，Top11-30房企增速9.4%，Top31-50房企增速21.6%。未來像碧桂園(02007)、中國恒大(03333)、融創(chuàng)中國(01918)等一線龍頭或許更注重盈利質(zhì)量的提升，旭輝控股集團(tuán)(00884)、世茂房地產(chǎn)(00813)、融信中國(03301)等二三線房企成長性會更強(qiáng)。

　　截止目前，香港內(nèi)房股板塊指數(shù)已經(jīng)較前期底點有近47.2%的漲幅，未來在調(diào)控政策邊際放松，“一城一策”深化落地，土地市場回暖，一線城市成交提速的情況下，龍頭房企股價有望進(jìn)一步抬升。