新冠肺炎疫情讓泰國經(jīng)濟遭遇重創(chuàng)，旅游業(yè)幾乎完全陷入停滯，曾經(jīng)一度十分火爆的房地產(chǎn)市場也陷入了嚴(yán)冬。

　　多家機構(gòu)的研究都顯示，2021年泰國公寓的售價和成交量同比均出現(xiàn)明顯下滑，這與外國旅客、買家的大幅減少有較為明顯的相關(guān)性。

　　不過隨著疫情在全球范圍內(nèi)趨向平緩，同時疫苗接種率逐漸升高，一旦國際旅行限制政策逐步解除，泰國樓市有望看到反彈的曙光。

　　7月1日，泰國已對外國旅客開放普吉島，允許已接種新冠疫苗滿14天的游客入境，且無須隔離。根據(jù)泰國政府目前的計劃，最晚10月份將會開放全境。

　　開放國境能給泰國經(jīng)濟、旅游業(yè)帶來多少實際利好，現(xiàn)在還難以判斷，但對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人而言，這無疑是他們期盼已久的消息。

　　亞洲房產(chǎn)科技公司居外IQI(Juwai IQI)一項針對154名泰國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的問卷調(diào)查顯示，35%的受訪者認(rèn)為，海外買家在泰國的投資額將在2022年回到疫情之前的水平；另外有30%的人則認(rèn)為至少要等到2023年；認(rèn)為今年就能恢復(fù)正常的只有5%。

　　公寓價格下滑、交易量暴跌

　　泰國國家社會經(jīng)濟和發(fā)展委員會的數(shù)據(jù)顯示，2020年泰國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)下降了6.1%，創(chuàng)1997年亞洲金融風(fēng)暴以來最大衰退，當(dāng)年外國游客人數(shù)僅有670萬人次，與2019年的近4000萬人次相比，同比減少了約83%。

　　2021年上半年，泰國經(jīng)濟雖然有所復(fù)蘇，但并未如此前預(yù)期的那般迅速。

　　6月23日，泰國央行調(diào)低了該國今明兩年的GDP增長預(yù)期，將2021年的GDP增長預(yù)期由3%下調(diào)至1.8%，2022年的GDP增長預(yù)期則由4.7%下調(diào)至3.9%。另外，盡管泰國政府將逐步開放國境，但泰國央行對今年旅游業(yè)的前景依然十分悲觀，將此前預(yù)測的訪泰游客從300萬人次降至70萬人次。

　　與旅游業(yè)類似，泰國的房地產(chǎn)市場也仍在低谷徘徊。

　　據(jù)泰國開泰(KASIKORN)研究中心統(tǒng)計，2021年上半年泰國住房預(yù)訂量僅為2.1萬套，同比萎縮24.2%，創(chuàng)五年來的新低；同時新開盤的住房也僅約2萬套，同比萎縮35.0%。

　　開泰研究中心預(yù)計，2021年下半年房地產(chǎn)開發(fā)商仍將面臨諸多挑戰(zhàn)，比如出清待售住房庫存、經(jīng)營成本增加、勞動力短缺、融資成本上升等問題。不過隨著疫苗接種率提高以及對游客開放邊境，下半年樓市的整體預(yù)期將好于上半年，2021年全年的住房預(yù)訂量料能達(dá)到5.6萬~5.8萬套。

　　除了預(yù)訂量，價格下跌的趨勢似乎也未全面扭轉(zhuǎn)。

　　房地產(chǎn)咨詢公司萊坊(Knight Frank)6月中旬發(fā)布的報告顯示，以曼谷為例，2021年一季度，該市中央商務(wù)區(qū)(CBD)的公寓平均售價約為每平方米25.1萬泰銖，同比下降6.3%，環(huán)比下降0.1%；城郊地區(qū)的公寓售價約為每平方米12.3萬泰銖，同比下降17.6%，環(huán)比下降0.2%；遠(yuǎn)郊地區(qū)的公寓售價約為每平方米6.86萬泰銖，同比下降15.3%，環(huán)比下降0.3%。

　　萊坊預(yù)計今年二季度曼谷的公寓價格將會止跌，但考慮到目前還有7萬公寓待售，價格快速反彈的可能性并不高。

　　與其他機構(gòu)觀點類似，萊坊也認(rèn)為疫苗接種率和國際旅行限制的解除將是泰國樓市未來復(fù)蘇的關(guān)鍵。

　　外國買家何時回歸

　　根據(jù)泰國政府房地產(chǎn)信息中心的最新數(shù)據(jù)，2018~2020年間，中國客戶是泰國公寓的最大的外國買家，其次是俄羅斯、法國、英國和日本。

　　2020年泰國成交的公寓中有9%被外國買家買走，其中比例較高的地區(qū)是春武里府(30.3%)、清邁(18.5%)和普吉島(17%)。外國投資者對市場的實際影響力還要更高，因為在價值500萬~5000萬泰銖的中高端公寓市場，外國買家的占比高達(dá)20%。

　　但因為疫情，2020年外國買家對泰國公寓的購買總量同比下降了34%。其中，跌幅最大的是日本買家，同比減少了58.6%；俄羅斯的買家減少51.4%；中國買家減少了31.1%。

　　對于外國買家何時回歸，泰國政府房地產(chǎn)信息中心執(zhí)行主任維拉特卡潘(Vichai Viratkapan)表示，第一要看來自中國的買家什么時候能夠大批回來；第二也要看泰國政府是否為民眾接種足夠多的疫苗，只要接種率夠高，外國游客就會很安全，就更有可能重新開始旅行。

　　此外，近期由于樓市低迷，泰國房產(chǎn)界不少人士建議政府放寬對外國買家的購買限制，以此來增加外來投資和刺激經(jīng)濟，比如其中一條影響較大的提案是提升外國買家擁有公寓單位的上限(目前為49%)。

　　對于相關(guān)提議，維拉特卡潘給予了一定的支持，他認(rèn)為政府有必要采取針對性的行動來刺激外國買家回歸，但這類行動不一定要在全國范圍實施，而是可以限定在外國買家占比較高的地區(qū)，比如曼谷、清邁、普吉島等地。

　　居外IQI集團聯(lián)合創(chuàng)始人、執(zhí)行董事長奇米爾(Georg Chmiel)對第一財經(jīng)記者表示，居外網(wǎng)內(nèi)部的詢盤量顯示，在經(jīng)歷了四個季度下降后，中國人對泰國住宅的興趣在過去兩個季度出現(xiàn)了明顯反彈。

　　奇米爾稱，2021年第一季度，中國買家對泰國房產(chǎn)的詢盤量比一年前增加了38%，由于一年前正值全球新冠肺炎疫情暴發(fā)，這一增長被放大了，但仍然是一個值得歡迎的趨勢。

　　至于這種反彈是否會在2021年持續(xù)下去？現(xiàn)在還難以判斷。雖然中國對疫情的控制十分到位，但泰國其他幾個傳統(tǒng)的外國買家來源國的疫情一直在反復(fù)，因此樓市也可能會失去反彈動力。

　　經(jīng)紀(jì)人對前景謹(jǐn)慎樂觀

　　泰國房地產(chǎn)市場目前仍處于冬季，但回暖的春風(fēng)似乎要來了，至少多數(shù)泰國經(jīng)紀(jì)人這樣認(rèn)為。

　　前述居外IQI針對泰國經(jīng)紀(jì)人的問調(diào)結(jié)果顯示，72%的受訪者認(rèn)為，最晚到2022年泰國就可以實現(xiàn)集體免疫，從而不再受到疫情的困擾；44%的受訪者認(rèn)為2022年第二季度之后，外國買家在泰國樓市的投資將會再度上行，27%的人認(rèn)為會持平；同時70%的受訪經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，最晚到2023年，外國買家就能恢復(fù)疫情之前的購買水平。

　　泰國政府日前表示，正在考慮一切可能刺激房地產(chǎn)市場并鼓勵外國投資。

　　絕大多數(shù)(88%)經(jīng)紀(jì)人均認(rèn)為，如果提高外國買家持有公寓單位的比例上限，并允許外國人擁有住宅土地的所有權(quán)，將給樓市帶來巨大的刺激作用，盡管這項改革最快可能也需要3~5年的時間。

　　對于房價走勢，泰國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人整體而言仍較為謹(jǐn)慎，他們預(yù)期未來一年新房的平均漲幅為2.8%，而二手房價格和租金基本將保持現(xiàn)狀，預(yù)期漲幅低于1%。

　　如果泰國市場重新全面開放，79%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，來自中國的買家將首先大量回歸，其次則是來自新加坡的買家。

　　奇米爾表示，居外網(wǎng)的買家詢盤最新數(shù)據(jù)顯示，泰國是亞洲跨境買家的第三大熱門目的地，占所有亞洲買家詢盤量的10.6%，“如果只看中國買家，泰國一直是他們在世界上最受歡迎的海外購房目的地，自2018年以來一直如此，疫情也并沒有改變這個趨勢”。